¿Qué impuestos se pagan al vender una casa o un piso? Antes, durante y una vez realizada la venta, conviene tener muy claro cuales son los impuestos que se habrán de liquidar. Es la parte más importante de los gastos que para la propiedad comporta la transacción; conocer su importe es esencial para hacer números y las correspondientes previsiones y reservas.
Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía municipal)
Es un impuesto local, la recaudación del cual corresponde a los ayuntamientos. Una vez escriturada la venta de la vivienda, se ha de liquidar en el plazo máximo de los 30 días hábiles siguientes. Graba el incremento de valor del suelo. El RDL 26/2021 establece dos opciones para determinar la cuota tributaria, y se puede escoger la más beneficiosa:
- Sistema “objetivo”: La base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento en que se acredite, por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento en relación al número de años en que se haya generado, en un período que va de 1 año hasta 20 o más años. Estos coeficientes que marcan los ayuntamientos, vienen ya definidos en una escala de máximos, entre el 0,13 y el 0,45.
- Sistema de “plusvalía real”: si a instancia del sujeto pasivo, se constata que el incremento de valor es inferior al que resulta de aplicar el sistema “objetivo”, se tomará como base este incremento de valor real. En las viviendas hay siempre valor del suelo y valor de la construcción, y la diferencia entre el precio de transacción y de adquisición del suelo se obtendrá aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
No hay sujeción al impuesto, para aquellas operaciones en las que el contribuyente acredite que no se ha producido incremento de valor.
Tener en cuenta también que cuando el vendedor no sea residente en el Estado Español, quien estará obligado a pagar el impuesto será el comprador.
Plusvalía fiscal en el impuesto sobre la renta de las personas físicas
Si usted vende su casa o piso, tiene la obligación de declarar esta transmisión a la Agencia Tributaria en el momento de hacer la declaración de renta del año que corresponda. Se trata de un impuesto estatal, que se aplica a las ganancias patrimoniales que se hayan obtenido una vez restados los gastos que la operación conlleve. Para calcularlos, hará falta buscar la diferencia entre el valor que se hizo constar cuando se adquirió la vivienda más las inversiones de mejora que se hayan realizado, con el valor de la venta que ahora se lleva a cabo.
Los tramos de tributación de la renta son los siguientes:
- Los primeros 6.000€ …………………19%
- Entre 6.000€ y 50.000€ ……………..21%
- Entre 50.000€ y 200.000€…………..23%
- Más de 200.000€……………………….26%
Casos en que se puede evitar pagar la plusvalía fiscal
Si la propiedad que se vende es la residencia habitual, y el incremento que se haya obtenido por la venta se ha reinvertido en la compra de otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores. La deducción es del incremento reinvertido, la diferencia continuará tributando.
Para personas de más de 65 años, cuando la casa que se vende es su residencia habitual.
Para personas de más de 65 años y cuando la casa o pisos que se vende no es su residencia habitual, pero se ha reinvertido el incremento en la contratación de una renta vitalicia.
Tampoco tributarán por la venta de su vivienda habitual, aquellas personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
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